70年产权和40年产权公寓性质差别？

40年产权公寓和70年产权住宅的详细差别

70年产权住宅对于购买者而言，最大的功能 就是不仅有居住功能，还有有学区功能，可以落户，可用公积金贷款，户型可大可小，采光与小区环境安静舒适，出售置换也比较容易，价格基本上比同地段的40年产权的商业公寓价格要高，升值潜力大。如果不是因为限购和资金问题，建议购买70年产权住宅，原因如下:

一、商业公寓的优点

1、商业公寓是属于商用物业，不受购房套数的限制。而且相比于投资写字楼和商铺，商业公寓投资资金、技术门槛低，容易转手。

2、投资注重回报，商业公寓的也相对较高。对于投资者而言，降低投资风险是为重要的。然而投资商业公寓不但总价便宜，而且地段较好的公寓颇受白领的喜爱。

3、商业公寓便于出手。由于大多数商业公寓位于政府规划的园区周边或是核心商圈，因此无论是地段还配套都很齐全。而这类房屋不论是作为小年轻的过渡房还是作为刚需一族的自住房都是不错的选择。

二、商业公寓和普通住宅的区别

1、贷款的区别

公寓的最大优点是不限购，这是公寓宣传得多的卖点。除了没有贷款优惠之外，公寓的贷款是不能使用公积金贷款的，也不能以购买了公寓为由提取公积金，因为公积金贷款是购买个人住房的专用款项，非居住物业是不能使用的。而住宅方面，则在信贷政策上采取了多样化的措施可采取商业贷款、公积金贷款、组合贷款等多种形式。

2、入户区别

购买住房能否入住，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，不能入户的；就算有名校相傍，但业主的子女却无法享受名校。这对一向以名校备受市场宠爱的老城区物业来说，公寓后期潜力相对较弱，因此相对来讲，名校路段内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。

3、实用率的区别

小户型本身面积小，那么房型布局、房屋面积、得房率的高低、房屋朝向、装修标准、每层套数、每层电梯数以及景观绿化的情况都会对客户产生影响。而房子面积太小、得房率低会影响使用功能。商用性质的公寓一般得房率不高，市场上大多公寓只能有七成左右的实用率。而住宅则不同，住宅公摊相对较小，实用率能达到八成左右。

4、使用年限的区别

此外，使用年限的不同是公寓与住宅大的区别。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓产品的土地使用证大多是在多年前取得的，因此不少项目的实际使用年限仅剩下三十多年，与住宅相比腰斩了一半。而按《物业法》的解释，住宅物业在土地使用年限到期可自动续期，但商用物业却仍暂时无相关法规可依。

5、隐性成本的区别

公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道，不能使用明火的。有些项目管理严格，就算是瓶装煤气也不能送上楼，日常居家只能一切电器化，用电费用更高。有统计数据显示，商用公寓的用水用电费用，通常要比普通住宅高出近七成。

往往盈利与风险并存，因此作为购房者一定要先对自身的经济能力与购房用途有明确的定位，清楚商业公寓和普通住宅的区别，做出适合自己的选择。